房产投资入股的税务筹划(将房产投资入股需要缴纳增值税吗)

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今天给各位分享房产投资入股的税务筹划的知识,其中也会对将房产投资入股需要缴纳增值税吗进行解释,如果能碰巧解决你现在面临的问题,别忘了关注本站,现在开始吧!本文目录一览: 1、注册公司:用自己的房产“投资入股”开办公司税收怎么缴

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注册公司:用自己的房产“投资入股”开办公司税收怎么缴

在公司开办初期,很多朋友都可能会把自己的房产投入到公司的经营中供公司使用。那么,不同的使用方式,其背后又将与税收有什么关联呢?跟着曼德企服一起来看看吧!

案例:

王达成准备开办一家咨询公司,开办公司不仅需要资金、需要人员,还需要经营场所。

所以,王达成决定将自己拥有的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本。那么这项以房产作为投资的行为,在税收的缴纳中又该如何把控呢?

一、个人所得税

王达成将自己购买的房产作价,投资入股到公司名下,作为认缴资本,是否需要缴纳个人所得税?

王达成以投资入股方式,将房产投资到公司名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

但是,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

因此,王达成以房产投资入股,则在发生转让时,应按评估后的公允价值确认房产转让收入。房产转让收入减除该房产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额,按财产转让所得缴纳个人所得税。

但是,如果王达成转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房,则免征个人所得税。

二、增值税

王达成将自己购买的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本,是否需要缴纳增值税?

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”

《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定:“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

因此,以不动产投资,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,取得了“其他经济利益”,应当缴纳增值税。

但是,如果投资入股的房产为“住房”的,按下列情况特殊处理:

1、如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

2、如果投资入股的房产为个人购买2年以上(含2年)的,免征增值税。

上述1、2点政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

3、如果投资入股的房产为购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;

4、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

5、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

上述3、4、5点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

三、土地增值税

王达成将自己购买的房产作价,投资入股到公司名下,作为认缴资本,是否需要缴纳土地增值税?

根据土地增值税相关定规,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

因此,王达成以投资入股方式,将房产投资到公司名下,是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权,属于有偿转让房地产的行为,应当缴纳土地增值税。

但是,根据财政部国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)相关规定:

在2015年1月1日至2017年12月31日,单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

也就是说,如果王达成以房产投资入股,发生在的2015年1月1日至2017年12月31日期间,则暂不征收土地增值税。

同时,如果王达成投资入股的房产为“住房”的话,根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)相关规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

四、房产税

王达成将自己购买的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本,是否需要缴纳房产税?

根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)相关规定。

对于投资联营的房产,应根据投资联营的具体情况,在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的情况,按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的情况,实际上是以联营名义取得房产的租金,应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

因此,王达成所投资房产,房产税如何缴纳,还得根据王达成投资合同所签订的形式而确定。不同形式下房产税的缴纳是有差异的。

五、契税

王达成将自己购买的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本,契税怎么缴?

根据契税相关规定:

1、同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

2、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下,或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下,免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下,或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下,免征契税。

因此,王达成将自己名下的房产投资到自己所开公司的名下,免征契税。

六、土地使用税

王达成将自己购买的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本。该房产是否需要缴纳土地使用税?

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

另外,根据国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知((1988)国税地字第15号)相关规定,个人所有的居住房屋及院落用地,土地使用税的征免税,由省、自治区、直辖市税务局确定。

因此,1、王达成如果投资入股的房产是非住房,则需要根据土地使用税相关规定缴纳土地使用税,2、如果投资入股的房产是住房,属于企业所有时,若不符合其他相关免征土地使用税规定的,应自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

政策依据

1、财政部国家税务总局《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)

2、国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)

3、财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)

4、《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)

5、财政部国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)

6、财政部国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)

七、印花税

王达成将自己购买的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本,如何缴纳印花税?

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目税率表规定,产权转移书据,按书据所载金额0.5‰贴花。

因此,王达成将自己购买的房产作价入股,投资到公司名下,作为认缴资本,应按产权转移书据所载金额缴纳印花税。

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以房产投资入股涉及哪些税费

企业以其持有的房地产对外投资入股,投资方主要涉及的税种包括印花税、增值税及城建税附加、土地增值税、企业所得税四种。

《公司法》第二十八条规定,股东以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续。财税【2006】162号《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》第三条规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同,按产权转移书据征收印花税。因此,以房地产投资入股属于财产所有权的转移,应当按“产权转移书据”税目征收印花税,投资方要按万分之五的税率缴纳印花税。

财税【2016】36号《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定,销售服务、无形资产或者不动产,指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时,第十一条规定,有偿指取得货币、货物或者其他经济利益。投资企业以房地产投资入股获得被投资企业的股权行为,属于有偿取得“其他经济利益”,应当按销售不动产行为征收增值税。另外,城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加等随增值税而征收的附加税费也需一并申报缴纳。

财税【2018】57号《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》的规定,一般情况下,单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。同时规定,当房地产转移的任意一方是具有房地产开发资质的房地产开发企业时,以房地产作价投资入股,需在投资入股环节按规定缴纳土地增值税。

国税发【2009】31号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定,企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。同时,财税【2014】116号《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》规定,企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。

房地产税务筹划技巧

税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言,税收筹划得当,用足用好税收优惠政策,有利于减轻节省企业的税负,增加企业的利润和可用资金,提高企业的竞争力,有效维护企业权益,使自身价值达到最大化,促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。

一、土地增值税筹划

(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划

正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准,税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断,房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。

①房地产的代建房行为

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定,房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定终极用户,实施定向开发,以达到减轻税负的目的,防止开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房

税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方协作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收***。如果某房地产开发公司领有一块土地,拟与A公司配合建造写字楼,资金由A公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,不用缴纳土地增值税,从而下降了房地产成本,加强了市场竞争力。未来再做处理时,能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的,增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分:取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目,主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算,《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定,房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,许可据实扣除,但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依附权利资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。

(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的话,在离开核算的情况下,筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内,以失掉免税待遇。要降低增值率,要害是降低增值额。

二、房产税筹划

房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据,税率为12%。

对于从价计征,因为它是按房产余值计税,所以房产原值的大小直接决定房产税的多少,合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。因而,会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征,房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时,往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价,这样就增加了租金,多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除,由承租人自己独立累赘,即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费,也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目,通过“其他应收应付款”进行核算,从而减少应纳房产税的税基。

三、变房屋销售为股权转让

按照现行税法规定,以不动产投资入股,介入接受投资方的利润调配,独特承担投资危险的行为,不征收营业税,而且自2003年1月1日起,对于以不动产投资入股后转让股权的行为,不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。

如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,***,则可以斟酌先以不动产投资入股,再向购买方转让股权的房地产销售方式。

关于房产投资入股的税务筹划和将房产投资入股需要缴纳增值税吗的介绍到此就结束了,不知道你从中找到你需要的信息了吗 ?如果你还想了解更多这方面的信息,记得收藏关注本站。

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